Menu

Планирование капитального ремонта

Система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилых зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда. Капитальный ремонт проводят с целью восстановления исправности жилого здания. Он состоит в смене (восстановлении) изношенных или разрушенных элементов здания (кроме полной смены элементов, срок службы которых в здании наибольший), а также в повышении эксплуатационных показателей здания. В состав капитального ремонта включены также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Техническое состояние жилого здания или его элемента характеризуется физическим износом, т. е. степенью утраты первоначальных эксплуатационных качеств. Физический износ определяют визуальным обследованием и инструментальными методами контроля в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий» и ВСН 53-86(р). Физический износ, по данным Бюро технической инвентаризации, при разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт уточняется проектной организацией. Обследование элементов зданий, установление технического состояния и размера их износа осуществляют работники жилищно-эксплуатационных организаций при осмотрах зданий с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций или службами технической инвентаризации при переоценке основных фондов.

Основным документом, характеризующим техническое состояние здания, является технический паспорт домовладения, в который заносят изменения, выявляемые ежегодными общими техническими осмотрами. В техническом паспорте указывают также объемы выполненных ремонтных работ. Техническое состояние элементов жилых зданий устанавливается характером их неисправностей, ориентировочная оценка которых приведена в табл. 41. Оценка эксплуатационных показателей жилого здания состоит в определении соответствия фактических показателей стандарту жилища, установленному требованиями СНиП 2.08.01—89. При этом отклонения от нормативных требований к планировке и уровню инженерного благоустройства, снижающие качество жилища, рассматривают как признаки морального износа. Оценка степени морального износа определяется характером и степенью распространения указанных отклонений. Для количественного определения размера морального износа могут применяться технико-экономические и другие методы.

В зависимости от технического состояния зданий, а также качества планировки и степени благоустройства в жилых домах могут производиться: капитальный ремонт, предусматривающий проведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. Состав работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта жилой дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям (ППР); капитальный ремонт с перепланировкой (реконструкция), при котором наряду с приведением в технически исправное состояние всех конструкций дома производятся перепланировка, надстройка и повышение уровня благоустройства (КРПП).

При выборочном капитальном ремонте выполняют один-два вида наиболее срочных работ, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту: ремонт фасада, кровли, устройство отдельных видов инженерного оборудования (BP). Аварийный ремонт проводят для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений, конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями (АР). Охранно-поддерживающий ремонт производят в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены (ПР).

Постановлением Госстроя СССР от 17 декабря 1989 г., № 298 установлены нормативы предельных размеров на реконструкцию и капитальный ремонт 1 м2 общей площади жилых домов, предназначенных для разработки и утверждения проектно-сметной документации на эти цели. Предельные затраты устанавливают в процентах от стоимости 1 ма общей площади строительства в том же регионе аналогичных (по материалу стен и этажности) жилых зданий на: реконструкцию — 80; капитальный ремонт (с модернизацией)—55; капитальный ремонт (без модернизации)—35. Нормативы также учитывают стоимость работ по соответствующим внутриквартальным инженерным сетям. Нормативы предельных затрат устанавливают верхний предел стоимости при физическом износе зданий до 40%, при износе более 40% используют коэффициент 1,25.

При превышении установленной предельной стоимости по конкретным объектам реконструкции и капитального ремонта должно быть получено на основе соответствующего технико-экономического обоснования согласие на включение этих объектов в план от архитектурно-градостроительных органов Советов Министров союзных республик (без областного деления), Советов

Министров автономных республик, исполкомов краевых, областных и городских (городов республиканского подчинения) Советов народных депутатов. По характеру организации ремонт разделяют на плановый и неплановый. При планировании и организации ремонта необходимо предусматривать внедрение комплекса взаимоувязанных организационных и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов жилых зданий регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение, поддержание и улучшение их эксплуатационных показателей в течение всего нормативного срока службы (система планово-предупредительного ремонта зданий).

Критериями качества этих ремонтов является снижение размера физического износа, повышение уровня благоустройства, сокращение топливно-энергетических и других материальных ресурсов на содержание зданий. Капитальный ремонт жилых зданий осуществляют на основании долгосрочных, пятилетних и годовых планов. Долгосрочные, пятилетние и годовые планы ремонта жилищного фонда разрабатывают для каждой жилищно-эксплуатационной организации. На основании этих планов составляют сводные планы ремонта жилищного фонда города. Планы ремонта жилищного фонда следует увязывать с планами перспективного развития района и города в целом. Планы капитального ремонта жилищного фонда включают натуральные (тыс. м2 общей площади) показатели.

Исходными данными для разработки планов капитального ремонта жилищного фонда являются:

  • а) задания государственного плана;
  • б) сведения о техническом состоянии и эксплуатационных показателях жилых зданий;
  • в) установленная периодичность капитального ремонта;
  • г) укрупненные показатели сметной стоимости капитального ремонта;
  • д) проектно-сметная документация на капитальный ремонт;
  • е) нормы продолжительности капитального ремонта жилых зданий;
  • ж) данные о выделении материально-технических ресурсов и производственных мощностях подрядных организаций.

Планирование капитального ремонта должно обеспечивать:

комплексное решение задач приведения в исправное состояние зданий, повышение уровня их инженерного благоустройства;

  • своевременное назначение зданий на ремонт, исходя из установленной периодичности с учетом технического состояния и установленных приоритетов в очередности назначения их на ремонт, ритмичную сдачу в эксплуатацию законченных ремонтом зданий;
  • сбалансированность планов с финансовыми, материально-техническими и трудовыми ресурсами; эффективное использование средств, выделяемых на ремонт.
  • При капитальном ремонте жилых зданий с износом 20—60 % выполняют работы по повышению уровня их благоустройства, перечень которых приведен ниже.

1. Модернизация жилых зданий при капитальном ремонте (перепланировка) с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, оборудования в квартирах кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям (при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м), устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных: полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа Ими выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство телевизионных и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудале-ния; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских   и   хозяйственно-бытовых площадок). Разборка аварийных домов. Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий; оборудование чердачных помещений жилых зданий под эксплуатируемые.

  1. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
  2. Замена внутриквартальных инженерных сетей, находящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций.

4.  Переустройство при капитальном ремонте жилых зданий невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые. За счет средств капитального ремонта осуществляют следующие работы и затраты, предусмотренные планом капитального ремонта жилищного фонда; а) производство плановых ремонтных работ; б) развитие основных фондов (кроме строительства жилых домов и общежитий), пополнение оборотных средств ремонтных, транспортных и снабженческих организаций жилищного хозяйства; в) проектирование, строительство и реконструкцию предприятий по производству строительных материалов и деталей для ремонта жилых домов, мастерских и складских помещений жилищно-эксплуатационных организаций, приобретение ремонтного оборудования, инвентаря и инструмента для них; г) проектно-сметные и изыскательские работы по всем мероприятиям, связанным с проведением капитального ремонта, независимо от периода его проведения; д) затраты па экспертизу проектно-сметной документации в размере 8 % стоимости разработки проектно-сметной документации; е) содержание авторского надзора проектных организаций за счет средств, предусмотренных в сметах на капитальный ремонт в пределах сметной стоимости ремонта; ж) технический надзор за капитальным ремонтом; з) неплановые работы.

До полного внедрения системы ППР в пределах города или района ремонт планируют по техническому состоянию зданий. В системе технической эксплуатации зданий возможно проведение неплановых ремонтов для устранения повреждений и отказов конструкций и инженерного оборудования, ремонт которых нельзя отложить до очередного планового ремонта. Отбор зданий для капитального ремонта проводит городское (районное) жилищное управление городской (районный) отдел коммунального хозяйства, жилищно-коммунальный отдел предприятия или ведомства. Он должен быть закончен не позднее I квартала года, предшествующего году производства ремонтных работ. Вид капитального ремонта зданий определяют на основании комплексной программы капитального ремонта, актов результатов осмотра зданий, инженерного оборудования и внешнего благоустройства домов, журналов обхода квартир техником-смотрителем, технического паспорта на жилой дом и земельный участок, планировочных и конструктивных характеристик зданий в соответствии с нормативными межремонтными сроками.

Назначение жилых домов на капитальный ремонт производит эксплуатационная организация на основании утвержденных перспективных планов в соответствии с комплексной программой проведения капитального ремонта жилищного фонда. Списки жилых домов для проведения капитального ремонта составляют не позднее чем за 24 месяца до начала года ремонта. При составлении списков жилых домов при возможности предусматривают групповой ремонт зданий. Обобщенные списки жилых домов, назначенных на капитальный ремонт, согласовывают с районным архитектурно-планировочным отделом, отраслевыми отделами Горжилуправления, подрядной организацией. Затем они утверждаются исполкомом райсовета народных депутатов.

Годовые планы капитального ремонта жилищного фонда (с поквартальной разбивкой) выполняют на основании пятилетнего плана, утвержденной проектно-сметной документации с учетом наличия переходящих ремонтируемых объектов. Они содержат: а) титульный список объектов ремонта, утвержденный исполкомом местных Советов народных депутатов (для жилищного фонда местных Советов и фонда ЖСК) или руководителем предприятия (или ведомственного жилищного фонда); б) сметную стоимость годового объема работ; в) календарные сроки ремонта объектов. В титульных списках заказчик предусматривает сроки отселения и количество жильцов (человек и семей), подлежащих отселению. В титульные списки должны быть включены задель-ные объекты в объеме 20—30%. Титульные списки согласовывают с исполкомом райсовета, подрядной организацией. Титульные списки не подлежат изменению. В исключительных случаях возможна их корректировка по итогам года с согласованиями и утверждениями в установленном порядке.

При составлении планов не допускается распыление средств но многочисленным объектам: имеющиеся финансовые и производственные ресурсы направляют в первую очередь на завершение работ по переходящим объектам. Включение в годовые планы объектов капитального ремонта исходя из установленной его периодичности следует производить при обязательном учете технического состояния зданий во избежание технически и экономически необоснованной замены конструкций и инженерного оборудования. Разработка годовых планов капитального ремонта должна быть организована по принципу трехлетнего непрерывного планирования; в трехлетних планах взаимоувязываются по срокам выполнения функций заказчиков, проектных и подрядных ремонтно-строительных организаций. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий назначают на основании норм продолжительности ремонта.

Работы по капитальному ремонту жилых зданий осуществляют, как правило, подрядным способом. Основные функции заказчика и подрядчика при выполнении капитального ремонта подрядным способом следующие: 1) заказчик передает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных рабог, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечивает сохранность здания (элементов) на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта по акту подрядчику, обеспечивает технический надзор за работами, поставляет материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное жилое здание государственной комиссии; 2) подрядчик принимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией в установленный срок при надлежащем качестве выполненных работ, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные в процессе производства работ и приемки, сдает заказчику отремонтированный объект, участвует в работе государственной приемочной комиссии, устраняет по требованию жилищно-эксплуатационной организации за свой счет допущенные по его вине дефекты и недоделки, обнаруженные в процессе эксплуатации отремонтированного здания в течение двух лет со дня его приемки.

Отчетность по капитальному ремонту жилищного фонда осуществляется на основании данных первичного учета по форме № 1-КР в порядке, установленном Госкомстатом СССР. Финансирование и расчеты за капитальный ремонт жилых зданий осуществляется в порядке, установленном нормативными документами.

Корректировка и переутверждение сметной стоимости капитального ремонта проводятся в порядке, установленном Инструкцией о порядке финансирования и кредитования капитального ремонта основных фондов Госплана СССР от 27 сентября 1979 г. № 11.

Источниками финансирования капитального ремонта жилищного фонда являются для жилищно-эксплуатационных организаций местных Советов народных депутатов— бюджетные средства, свободный остаток средств этих организаций, предназначенный на капитальный ремонт жилищного фонда и другие средства; для хозрасчетных ведомственных жилищно-эксплуатационных организаций— амортизационные отчисления, средства фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства, фонда ширпотреба и других соответствующих фондов, прочие средства, предназначенные для финансирования капитального ремонта жилищного фонда; для жилищно-эксплуатационных организаций учреждений, которые состоят на бюджете, и амортизационных отчислений на капитальный ремонт жилищного фонда не производят — бюджетные средства, выделяемые на капитальный ремонт основных фондов этих учреждений. Правила финансирования и кредитования капитального ремонта

жилищного фонда устанавливаются Госбанком СССР. Выделение материально-технических ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда предусматривается в планах экономического и социального развития на 1 млн. руб. ремонтно-строительных работ

Оставьте свой комментарий

Оставить комментарий от имени гостя

0
  • Комментарии не найдены

Последние материалы

Заключение (Грунты)

При построении курса учитывалась необходимость его использования для различных гидротехнических специальностей и специализаций. В качестве основной части для студентов всех гидротехнических специальностей следует считать обязательным прочтение гл. 1—7. В гл. 8...

25-08-2013 Просмотров:2565 Грунты и основания гидротехнических сооружений

Представления о решении задач нелинейной механики грунтов

На современном этапе развития нелинейного направления механики грунтов оформились два основных подхода к решению практических задач расчета грунтовых оснований и сооружений: нелинейно-упругий и упругопластический (А. К. Бугров, С. С. Вялов...

25-08-2013 Просмотров:5182 Грунты и основания гидротехнических сооружений

Прочность грунтов при сложном напряженном состоянии

Для сред и материалов, обладающих сплошностью, предложено много различных условий прочности. Для оценки прочности грунтов наиболее широкое распространение получило условие Мора—Кулона (2.38), не содержащее промежуточного главного напряжения а2 и тем...

25-08-2013 Просмотров:2459 Грунты и основания гидротехнических сооружений

Еще материалы

Нивелиры.

Отечественная и зарубежная промышленность выпускает приборы различной конструкции и точности. По устройству различают следующие типы нивелиров. Нивелиры с уровнем при трубе снабжены точным цилиндрическим уровнем, приводимым для измерений вместе со зрительной трубой...

13-08-2010 Просмотров:9795 Инженерная геодезия. Часть 1.

Кутові виміри. Принципи виміру кутів. Те…

Вимір горизонтальних і вертикальних кутів на місцевості виконують спеціальними приладами - теодолітами. Горизонтальний кут - це ортогональна проекція просторового кута на горизонтальну площину. Вертикальний кут, або кут нахилу,- це кут, укладений між...

30-05-2011 Просмотров:10083 Інженерна геодезія

Давление морских течений на моноопору

По происхождению морские течения могут быть ветровыми, приливоотливными, плотностными, сгонно-нагонными, стоковыми, бароградиентными и компенсационными [1]. Все эти течения можно сгруппировать и отнести к течениям постоянным, ветровым или приливоотливным. Большим постоянством отличаются...

12-01-2011 Просмотров:3629 Морские буровые моноопорные основания